ВОПРОС: Как приобрести квартиру в строящемся доме в Рязани от компании «СТРОЙПРОМСЕРВИС»?
ОТВЕТ: Приобрести квартиру в строящемся доме в Рязани от компании «СТРОЙПРОМСЕРВИС» ВЫ можете путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Что это такое? Участие в долевом строительстве жилья – это вложение денежных средств в дольщиков (в данном случае в роли дольщика выступаете Вы) строительство нового жилого дома. На эти средства застройщики (в данном случае ООО «СТРОЙПРОМСЕРВИС») строят дом, после чего квартиры переходят в собственность дольщиков. Это очень удобно, так как Вы имеете возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Взаимные права и обязанности дольщика и застройщика по строительству многоквартирного дома закрепляются Договором участия в долевом строительстве между ними (Договором инвестирования). В результате надлежащего исполнения сторонами заключенного Договора Вы получаете квартиру от застройщика и регистрируете свое право собственности.
ВОПРОС: Я решил купить квартиру в новостройке. На что в первую очередь следует обратить внимание при заключении Договора участия в долевом строительстве?
ОТВЕТ: Если вы приняли решение о покупке квартиры в новостройке, то, прежде всего, надо ознакомиться с документами застройщика, необходимыми для законного строительства. Это:
- разрешение на строительство;
- проектная документация;
- договор аренды или право собственности застройщика на земельный участок застройки;
- учредительные документы;
- свидетельства о государственной регистрации и налоговом учете застройщика
Кроме того, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ, включая Интернет. Помните. Что проектная декларация – это документ, содержащий сведения о застройщике, который возводит новостройку, где будет находится ваша квартира, и самом об объекте строительства (новостройка).
Второй важный момент - регистрируется ли подписанный Вами договор в Росрегистрации. Здесь все зависит от даты разрешения на строительства – если оно получено до 1 апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то договор не регистрируется, если после - то для законности подписанного договора необходимо осуществить его государственную регистрацию.
Кроме этого, Вам следует обратить на такие очень важные условия Договора о покупке квартиры в новостройке (Договор участия в долевом строительстве). Это точное описание именно выбранной Вами квартиры (строительный адрес, этаж, метраж, количество комнат), ее техническое состояние после строительства (коммуникации, оборудование, отделка), срок передачи Вам готовой квартиры для регистрации права собственности, условия денежных расчетов.
Ещё одним существенным моментом является согласование с застройщиком порядка оплаты по Договору о покупке квартиры (Договор участия в долевом строительстве): цена 1 кв.м., этапы оплаты в рассрочку, будет ли цена зафиксирована или расчет будет идти по текущим ценам, взимаются ли какие-то дополнительные платежи
ВОПРОС: В чем отличие ипотеки для покупки готовой квартиры и для принятия участия в долевом строительстве
ОТВЕТ: Прежде всего, различны банковские требования по выдаче кредита для участия в долевом строительстве жилья или для покупки готовой квартиры:
- документы заемщика - для участия в долевом строительстве необходимо предоставить еще и документы о Застройщике и строительстве,
- обеспечение – при покупке готовой квартиры банк получает ее в залог, следовательно, Вы можете обойтись меньшим числом поручителей. По долевому строительству – залог на квартиру возникнет только после государственной регистрации права собственности на нее, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, поэтому здесь используются поручительские гарантии
- размер процентов по кредиту - по готовому жилью он ниже, так как этот кредит обеспечен надежнее (залог самой квартиры). При строительстве квартиры кредитный договор, как правило, предусматривает снижение процентов после получения свидетельства о праве собственности на квартиру и ее залоге в пользу банка.
ВОПРОС: Для покупки квартиры строящемся доме мы заключили Договор участия в долевом строительстве. Нужно ли его регистрировать?
ОТВЕТ: Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (в нашем случае квартиры в новостройке) и сделок с ним осуществляется органами Росрегистации Министерства юстиции РФ. В Рязани регистрация осуществляется Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области. Записи о договорах участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносятся в Единый государственный реестр прав. При этом договор участия в долевом строительстве регистрируется как сделка, на основании которой возникает ограничение (обременение) права застройщика на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект – жилой дом с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участников договора долевого строительства. Участник долевого строительства, как заявитель о регистрации договора участия в долевом строительстве, уплачивает государственную пошлину. Сумма пошлины с физических лиц составляет 500 руб.
ВОПРОС: Я хочу купить квартиру в строящемся доме в Рязани. Подскажите, пожалуйста, перечень документов, необходимых для получения свидетельства о праве собственности на квартиру в новостройке по договору инвестирования или долевого участия в строительстве. Какие документы необходимо представить для государственной регистрации незавершенного строительства?
ОТВЕТ: Для государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости жилого и нежилого фонда (квартиры и коммерческие помещения), в том числе на основании договоров об инвестиционной деятельности или долевого участия в строительстве должны быть предоставлены:
1. Заявление о государственной регистрации права (доли в праве собственности).
2. Документ об оплате госпошлины за государственную регистрацию права.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя – документ, подтверждающий его полномочия (доверенность).
4. Разрешение на строительство: акт органа исполнительной власти о разрешении на строительство (реконструкцию) объекта (с последующими изменениями и дополнениями, если они имели место).
Акт органа исполнительной власти предоставляется в копии, заверенной органом, выдавшим акт.
5. Документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для создания объекта, документ, устанавливающий или подтверждающий право собственности застройщика на отведенный для создания объекта недвижимости земельный участок либо право пользования застройщиком данным земельным участком - в подлиннике.
6. Документы, подтверждающие получение соответствующих разрешений, вытекающих из условий зарегистрированных публичных обременений (ограничений) земельных участков – в подлиннике.
7. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – в подлиннике.
8. Инвестиционный договор, заключенный с Комитетом по управлению имуществом города, если его заключение необходимо в соответствии с требованиями законодательства - в подлиннике
9. Документы, подтверждающие выполнение застройщиком инвестиционных условий, предусмотренных инвестиционным договором или актом органа исполнительной власти о разрешении строительства (реконструкции, капитального ремонта) – в подлиннике.
10. Разрешение либо справка о присвоении объекту недвижимости постоянного адреса (для объектов нового строительства, а также в том случае, если после реконструкции объекту был присвоен иной адрес) – в подлиннике.
11. Ведомость помещений и их площадей, составленная БТИ – в подлиннике.
Если документы, указанные в п.п. 4-11, были представлены в Управление ранее другими заявителями, в заявление о государственной регистрации права вносится ссылка о месте нахождения этих документов – указывается входящий номер и дата подачи документов и (или) адрес объекта недвижимости, по которому вышеуказанные документы представлены ранее
12. Договоры долевого участия (договоры об инвестиционной деятельности), заключенные между лицами, участвующими в инвестировании строительства со всеми приложениями, изменениями и дополнениями, если они имели место – в подлиннике.
13. Акты приема-передачи объекта недвижимости со всеми приложениями, изменениями и дополнениями, если они имели место – в подлиннике.
14. Платежные и иные документы, подтверждающие исполнение обязательств инвесторами (дольщиками) по договорам (квитанции, чеки, приходные ордера, акты сверки взаиморасчетов, акты зачетов и т.д.) – в подлиннике.
15. Поэтажные планы на многоквартирный дом, паспорт на квартиру.
16. Опись, составленная заявителем, содержащая перечень документов, представляемых на государственную регистрацию с указанием их наименований, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя. В описи должны быть представлены:
1) нотариально заверенные копии документов, указанных в п.п. 4-15. Копии платежных документов должны быть заверены либо нотариально, либо организацией - получателем платежей (подписями руководителя, главного бухгалтера и оттиском печати), либо представлены вторые подлинные экземпляры
2) нотариально удостоверено согласие супруга, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке – в случаях, установленных законодательством;
3) при регистрации права общей совместной собственности супругов – копия свидетельства о заключении брака;
4) разрешение органа опеки и попечительства, иных лиц, органов в случаях, определенных законодательством;
5) копии доверенностей и иных документов, подтверждающих полномочия представителей;
6) копии документов об изменении фамилии, имени, отчества (если имели место).
При регистрации права общей долевой собственности на вновь созданные объекты недвижимости (например, квартиры) заявления на государственную регистрацию подают все участники общей долевой собственности одновременно. При отсутствии в правоустанавливающих документах сведений о размерах долей в праве общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности дополнительно предоставляется соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности, составленное и подписанное всеми участниками общей долевой собственности.
В соответствии со ст.ст. 13, 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями действующего законодательства для осуществления проверки законности сделки, помимо вышеуказанных документов, у заявителя в случае необходимости дополнительно могут быть истребованы иные документы.
Выдача документов осуществляется правообладателю или представителю правообладателя при наличии у представителя нотариально удостоверенной доверенности подтверждающей его полномочия на получение таких документов.
ВОПРОС: Сейчас живу в Магаданской области, но года через 3 планирую перебраться в Рязань, для этого хочу уже сейчас купить квартиру в строящемся доме в Рязани по ипотеке. Можно ли оставаясь в Магаданской области, выплачивать ипотечный кредит за квартиру в Рязани.
ОТВЕТ: Да, возможно приобрести квартиру в новостройке по ипотеке в Рязани, при этом работать в других регионах России.
Вопрос: Можно ли переоформить квартиру на другого человека в строящемся доме, если был оформлен ипотечный кредит.
ОТВЕТ: Переоформить квартиру в новостройке ( в доме который еще не сдан) на другого человека, даже если она была приобретена за счет кредитных средств, можно, при условии, что банк даст согласие на проведение такой сделки.